Enteignung – erklärt in 999 Worten

Nehmen wir mal an, Sie sind der Besitzer einer soliden Wohn-Immobilie in Deutschland. Und als Sahnehäubchen oben drauf nennen Sie noch eine idyllische Winterresidenz in Griechenland Ihr eigen. Das ist gar nicht so selten. Jeder zweite Deutsche besitzt Wohneigentum. Und mehr als 1 Millionen deutsche Staatsbürger haben Wohneigentum im Ausland registriert. Das klingt ziemlich krisensicher. Diese Art von Vermögen kann Ihnen so schnell keiner wegnehmen. Oder etwa doch? Da gibt es leider einen, der kann Sie sehr wohl enteignen – und zwar jederzeit! Ich erkläre Ihnen jetzt mal mit 999 Worten wie das abläuf …

Enteignung – Die kurze Erklärung

Unter dem Begriff “Enteignung” versteht man, wenn Vater Staat – mit oder ohne Zustimmung des Eigentümers – dessen in Privatbesitz befindliches Eigentum übernimmt. Als Grund für eine solche Aktion wird von seiten des Staates oft  “notwendiger Nutzen für die Allgemeinheit” angegeben. Private Grundstücke können beispielsweise für den Bau von Straßen, Flughäfen und von anderen Infrastrukturprojekten enteignet werden. Die Regierung hat aber in der Vergangenheit auch private Grundstücke in stark verschmutzten Orten in staatlichen Besitz überführt, um die Bewohner an einem anderen Ort mit sauberer Umgebung wieder anzusiedeln.

Da die Regierung Eigentum für das Gemeinwohl beschlagnahmen kann, ist in so einem Fall die Zustimmung der privaten Eigentümer eigentlich nicht erforderlich. Die betroffenen Bürger müssen jedoch eine “gerechte Entschädigung” für ihren verlorenen Privatbesitz erhalten. Im Allgemeinen sollte die gerechte Entschädigung dem Marktwert des Eigentums entsprechen. Aber der staatlich festgelegte Betrag wird von den Eigentümern nicht immer als angemessen betrachtet.

Wenn die Regierung zum Beispiel das Eigentum eines Vermieters beschlagnahmt, wird dieser mit ziemlicher Sicherheit nicht nur eine Entschädigung für das eigentliche Eigentum, sondern auch eine Entschädigung für die entgangenen Mietzahlungen verlangen. Der Marktwert reicht in so einem Falle nicht aus, um die entstandenen wirtschaftlichen Schaden zu decken.

Nun gehen wir mal etwas mehr in die Details …

Der Prozess der Enteignung

Eine Enteignung besteht aus den folgenden Schritten:

1. Enteignung

Die Enteignung darf gemäß Artikel 14, Absatz 3, Satz 2, Grundgesetz, nur auf Grundlage eines Gesetzes erfolgen. Es kann zu sogenannten Legalenteignungen oder Administrativenteignungen kommen. Das Gesetz, welches die Grundlage der Enteignung darstellt, muss eine Entschädigungsregelung vorsehen. Wenn eine Regierung privates Eigentum für öffentliche Zwecke beschlagnahmt, spricht man von “Enteignung”. Die Verfassungen der meisten Bundesländer erlauben ihren Regierungen, eine solche Enteignung in der Tat durchzuführen. 

2. Begutachtung

Bei der Schätzung muss die Regierung den Marktwert des beschlagnahmten Eigentums ermitteln, um die Höhe der Entschädigung zu bestimmen. Die Schätzung sollte von einem neutralen Dritten durchgeführt werden.

3. Angebot

Sobald der aktuelle Marktwert des beschlagnahmten Eigentums geschätzt wurde, bietet die Regierung den früheren Eigentümern eine ihrer Meinung nach angemessene Entschädigung an.

4. Verhandlung

Sollten die Eigentümer mit der Höhe der Entschädigung oder dem Grund der Enteignung nicht einverstanden sein, können sie die Enteignung durch die Regierung in beiden Fällen vor Gericht anfechten.

5. Sonderfall: Enteignung von ausländischem Eigentum

Das internationale Recht erlaubt es Regierungen, Eigentum ausländischer Privatpersonen und Unternehmen auf ihrem Staatsgebiet per Enteignung zu übernehmen, sofern folgende Bedingungen erfüllt sind:

Das Eigentum muss für öffentliches Wohl beschlagnahmt werden.

Die Enteignung darf nicht diskriminierend sein.

Das Vorgehen des Staates muss mit den internationalen Normen für den Umgang mit ausländischen Personen und Gütern in Einklang stehen.

Der Staat muss eine angemessene Entschädigung anbieten.

Die Enteignung von ausländischem Eigentum wird oft auch als Nationalisierung bezeichnet. Aktuelles Beispiel: Russland macht das gerade mit vielen Grundstücken, die im Besitz ausländischer Unternehmen und Privatpersonen sind. Was genau kann da passieren?

Direkte Enteignung

Eine direkte Enteignung liegt vor, wenn das Eigentum rechtlich übertragen wird. Zusammen mit dem Eigentum verzichten die ausländischen Eigentümer auch auf jegliche Rendite, die sie sich von ihrer Investition in das Eigentum erhofft hatten.

Die inländische Regierung übernimmt sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch das Recht, sie kommerziell zu nutzen. Dem ausländischen Investor bzw. der ausländischen Privatperson muss theoretisch eine Entschädigung gezahlt werden, die dem tatsächlichen Marktwert der Investition entspricht.

Indirekte Enteignung

Bei der indirekten Enteignung behält der ausländische Investor bzw. die Privatperson das Eigentumsrecht an der Immobilie, verzichtet aber auf das Recht, Erträge aus der Auslands-Investition zu erzielen. Die nationale Regierung beschlagnahmt das Eigentum nicht absolut, sondern erwirbt das Recht, alle Erträge aus der Kommerzialisierung des Eigentums für sich zu behalten.

Im Gegensatz zur direkten Enteignung wird die indirekte Enteignung nicht als rechtswidrig angesehen, wenn der Staat dem Ausländer keine Entschädigung anbietet. Manchmal wird diese indirekte Form der Enteignung nicht einmal als “Enteignung” bezeichnet, da es keine rechtliche Übertragung des Eigentums gibt. Der Staat weigert sich quasi, die Enteignung des Ausländers als Enteignung anzuerkennen.

Versuchen Sie dann mal, rechtlich dagegen vorzugehen. Viel Spass dabei.

Aber zurück nach Deutschland. In welchen konkreten Fällen können Immobilieneigentümer in Deutschland enteignet werden?

Die Enteignung von Immobilien ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn sie laut Ansicht von Vater Staat dem Allgemeinwohl dienen soll. Das ist in Artikel 14, Absatz 3, Grundgesetz festgelegt. Als “dem Allgemeinwohl dienend” werden Infrastrukturmaßnahmen wie Straßenbau oder Ausbau des Schienennetzes angesehen. Auch die Erweiterung eines Kohletagebaus fällt darunter. Sowas führt in der Vergangenheit wirklich dazu, dass ganze Ortschaften umgesiedelt wurden. Viele Bürger im Rheinland oder in der Lausitz können davon ein Lied singen.

Die juristische Grundlage bilden – neben Artikel 14 GG – die Infrastrukturgesetze. Lange Rede, kurzer Sinn: Wenn die Regierung Ihren Wohnbesitz wirlich haben will, dann kriegt sie ihn auch.

Wie erfolgt nun bei einer solchen Enteignung die Entschädigung?

Werden Immobilien enteignet, erfolgt die Entschädigung meistens in Form von Geld, manchmal in Form von neuem Grundbesitz. Im Baugesetzbuch (BGB) sind neben der Entschädigung durch Geld auch die Entschädigung durch Land vorgesehen. Ebenso ist es möglich, dass wertgleiche oder wertähnliche Grundstücke als Entschädigung eingesetzt werden. Um den Wert der Entschädigung festzulegen, wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen. Dieser bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.

Was ist eine „kalte Enteignung“?

Von kalter Enteignung ist dann die Rede, wenn ein Grundstück mehr oder weniger unter Wert und zwangsweise veräußert werden muss. Dazu kann es beispielsweise kommen, wenn eine Gemeinde ein Ankaufsrecht ausübt und hierfür vertragliche Regelungen zum Kaufpreis getroffen wurden, die zu einem geringeren Verkaufspreis für den Eigentümer führen.

Gibt es ein Recht auf das Rückgängigmachen einer Enteignung?

Ja, den gibt es – allerdings nur in Ausnahmefällen. Denn eine Rückabwicklung der Enteignung ist mit sehr viel Aufwand verbunden. Die theoretischen Grundlagen für eine solche “Rückenteignung” bieten die Paragraphen 102 und 103 des Baugesetzbuches (BauGB). Viel Spass dabei. Sie werden viel Zeit, Geld und Nerven investieren, um sich gegen den Staat durchzusetzen. Und Ihre Chancen auf Erfolg liegen wenn überhaupt bei etwa 1 zu 100.

Fazit

Selbst Immobilien sind heutzutage nicht mehr sicher. Aber es gibt noch eine Menge weiterer Gefahren, die ihr Vermögen massiv bedrohen. Wenn Sie wissen wollen, welche Gefahren noch auf Ihr Vermögen lauern – und vor allem, wie Sie sich dagegen schützen können, dann melden Sie sich zur kostenfreien Online-Veranstaltung von Herrn Alexander Streeb an. Herr Streeb zeigt Ihnen mal eine Lösung, die hat nichts mit Immobilien zu tun hat – nichts mit Aktien, Kunst oder Kryptowährungen. Es handelt sich um einen echten Sachwert, der seit Jahrhunderten Vermögen nachweislich geschützt hat. Klicken Sie dazu den Link hier.