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Technische Due Diligence für Investoren
Jährlich werden in Deutschland riesige Transaktionsvolumina mit Bestandsimmobilien umgesetzt.
In der Hoffnung auf eine sichere Kapitalanlage werden immense Preise gezahlt, getrieben von historisch niedrigen Zinsen. Die standardisierten, formelhaften Wertermittlungsverfahren versagen jedoch in den wesentlichen Punkten.
Nicht selten führen Fehlentscheidungen aus Unkenntnis der Gebäudesubstanz in die Katastrophe, wenn ungeplant teure Investitionen für Instandsetzungen anstehen und keine ausreichenden Reserven zur Verfügung stehen.
Das Angebot auf dem Immobilienmarkt
Laut Datenerhebung von Statista©2016 betrug das veröffentlichte Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt im Rekordjahr 2015 rund 79 Mrd. €, davon ca. 55,5 Mrd. € für Gewerbeimmobilien. Der Investitionsdruck institutioneller Anleger und finanzkräftiger ausländischer Investoren ist hoch.
Das Transaktionsvolumen ist im Wesentlichen durch das Angebot beschränkt. Durch die relativ geringen Investitionsmöglichkeiten wird ein hohes Preisniveau erzielt. Auf dem Wohnungsmarkt wird eine Preisübertreibung erwartet. Investoren weichen laut Trendbarometer EY 2015 zunehmend auf B-Lagen aus und werden risikobereiter.
Gewinnbringende und langfristig renditestarke Immobilien sind jedoch rar. Der Anteil der „Schrottimmobilien“ zu überteuerten Preisen steigt.
Aber es wird noch schlimmer:
Der gute Markt wird zielgerichtet von Eigentümern genutzt, um sich von alternden Problemgebäuden zu trennen. Die vermeintlich attraktiven, vielleicht sogar renditestarken Angebote entpuppen sich nicht selten als Sanierungskandidaten kurz vor der überfälligen, großen Instandsetzungswelle. Die stärkste Verkäufergruppe sind Fonds. Hier werden in den Langzeitbetrachtungen die Risiken für den Betreiber und anstehenden Investitionen bei den Exitstrategien sehr genau kalkuliert.
Unsere Untersuchungen ergaben, dass gerade renditestarke, ältere Objekte nicht selten auf „Verschleiß“ gefahren werden. Diese Gebäude befinden sich gern als Zugabe in einem Immobilienbundle. Fehleinschätzungen über den Instandhaltungszustand und notwendige Investitionen können schnell zu folgenschweren Liquiditätsengpässen führen.
Teure Fehleinschätzungen
Der große Schock kommt oft schon bei Genehmigungspflichtigen Umbaumaßnahmen zur Neuvermietung. Dann stehen die baulichen und die technischen Anlagen auf dem Prüfstand und der erhoffte Bestandsschutz existiert nicht.
Der Anteil der Gebäudetechnik erhöht sich zunehmend, nicht zuletzt durch ständig steigende gesetzliche und energetische Anforderungen, technische Regulierungen und höhere Komforterwartungen.
Es wird häufig unterschätzt, dass die Lebensdauer der technischen Anlagen wesentlich kürzer ist als die Lebensdauer der Gebäudekonstruktion. Viele technische Anlagen haben Lebensdauern von nur 15-20 Jahren. Diese Tatsache führt auch bei vergleichsweise jungen Gebäuden schnell zu einem beachtlichen Investitionsstau.
Der Austausch der technischen Anlagen geht dann oft mit langwierigen und aufwendigen Nachbesserungen für den Brandschutz, Schadstoffsanierungen, umfassenden Umbauten und Erneuerungen einher. Viele Sanierungsmaßnahmen sind nur bei Leerstand möglich.
Wenn bei einem ausgereizten Budget und einem ansteigenden Zinsniveau ungeplant größere Investitionen anstehen, um den Betreiberpflichten nachzukommen und die Gebäudefunktionen zu sichern, droht nicht selten die Liquiditätsklemme.
Hält die Immobilie in dieser Situation noch der kritischen Neubewertung durch eine Bank oder einen Käufer stand?
Die gute Nachricht: Das Risiko lässt sich für den Käufer minimieren.
Ein Technisches Due Diligence, TDD, kann durch die sorgfältige Analyse der Immobilie die Risiken und Potenziale zuverlässig einschätzen.
Die Bewertung der Objekte erfolgt für den Ist-Zustand in verschiedenen Betrachtungsebenen. Das sind u. a. das Bau- und Planungsrecht, die Bausubstanz, die technischen Anlagen, die Funktionsfähigkeit, die Gebäudesicherheit, die ökologischen Qualitäten und die Zukunftsfähigkeit.
Auf einer soliden Datenbasis werden die zukünftig notwendigen und wünschenswerten Investitionen zuverlässig ermittelt und bugetiert. Die TDD gibt den Entscheidern eine sichere Basis für ihre Investitionen.
Für eine umfassende Betrachtung über den Ankauf hinaus werden idealerweise die gesammelten Informationen für ein BIM (Building Information Management) als Basis für das FM und die Betreiberstrategie aufbereitet und zur Verfügung gestellt.
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